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7 選用適宜的計算公式求出收益價格。
注：潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。
5.3.2 凈收益應根據(jù)估價對象的具體情況，按下列規(guī)定求�。�
1 出租型房地產(chǎn)，應根據(jù)租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。
租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。
維修費、管理費、保險費和稅金應根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除；若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調(diào)整。
2 商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)，應根據(jù)經(jīng)營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業(yè)利潤。
3 生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、人工費用等資料計算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤。
4 尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關資料按上述相應的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。
5.3.3 估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應采用正常客觀的數(shù)據(jù)。
有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正�？陀^的租金。
利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。若與正�？陀^的情況不符，應進行適當?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正�？陀^的。
5.3.4 在求取凈收益時，應根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：